あまりにも額が大きすぎて、
どうやって予算を立てていいのかわかりにくいのが住宅ローン。
『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』淡河範明（著）
とても詳しく住宅ローンのことが書いてあります。
この本に知恵を借りながら考えていきます。
今回テーマにしたいのは毎月の返済額をどうやって決めたらいいか、です。
どうやら銀行が貸してくれるだけ借りる、という手はちょっと危ないらしい。
月々の返済額を具体的に出してみる
賃貸時代の住宅費が月々どのくらいかかっていたのかをまず整理します。
（その前に月々の家計を整理した方がいいかもしれませんが）
新築一戸建てを諦め、中古マンションリノベーションに方向転換したので
予算は下降修正することになりました。
これが功を奏したというか。
これまでの賃貸と同額程度のローン返済を想定すると、
たちまち家計が焦げつくことがわかりました。
なぜなら賃貸と違って中古マンション購入となると月々ローンだけでなく、
「固定資産税」、「管理費」、「修繕積立金」の支払いも加わるからです。
それから私が何かと参考にしているのが、
ファイナンシャルプランナーの横山光昭さんが提唱する「理想的な支出割合」。
住居費だと25%くらいとあります。
月収（手取り）40万円の場合
400000円×0.25＝100000円
ローン、固定資産税、管理費、修繕積立費を含めて10万円です。
いろんなサイトで紹介されている住宅ローンシュミレーターを利用するのも手です。
その場合は、
「借入可能額」を予測するよりも
「毎月の返済額から借入可能金額を計算」をした方がベストな金額が出ると思います。
なぜならば「借入可能額」と「返済可能額」はイコールじゃないからです。
「借入可能額」と「返済可能額」は違う
「借入可能額」というのは銀行が貸しても良いと判断した上限の金額であって、
それが自分たちの家計とフィットするわけではありません。
上限いっぱいで借りてしまってローン返済に家計が追いつかなくなる場合も。
ローン返済と同時に貯蓄もしたいし、趣味や旅行も楽しみたいじゃないですか。
なので本当に無理なく返済できる「返済可能額」を算出しないといけないわけです。
上記の本によると
月々の住宅ローン返済後の家計に、毎月の収入（額面）の5〜10%くらいのゆとりが出れば、その借入額は適正と言えます（あくまで概算ですが）。
「住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法」より
例えば月収50万円（手取りではなく額面）の場合だと
500000円×0.05＝25000円
になります。
ローン、食費や光熱費、教育費などを支払った後に
月々25000円家計が残ればいいわけです。
頭金をどのくらい用意するか
私たちの頭金はゼロです。
昔は「できるだけ頭金を貯めてマイホームを」というのが当たり前。
でも今はそうでもないようです。
なぜ頭金をゼロにしたかというと、答えは簡単です。
手元に（少額ですが）現金を残しておきたかったからです。
これから子どもが生まれます。
いざっ！という時に手元にお金がないのは困ると考えました。
もちろん頭金が少なければ借入額が多くなるので支払う利息も増えるし、
最終的な支払額が高くなる可能性があります。
また売却を考えている人も頭金を多く用意しておいた方がいいようです。
数年後に売る時の価格が、ローン残高よりも安くなる可能性があるからです。
それぞれの家庭の未来予想によって、頭金の設定は異なります。
家を購入する時に最も大切なことは、
予算を決めてから物件を見に行くことですって。
これから先、何十年と苦楽を共にするローンですので、
逃げずに家族と話し合いをしながら現実的な金額を決めておきましょう。
予算とは、なんとなく決めるものではありません。
しっかりと計画を立てないと意味がありませんし、
ローンに関するトラブルのほとんどが無計画なローン返済にあるようです。
「月単位」まで落とし込み身近な額を算出することは、
多額のローンへの漠然とした不安を解消してくれます。
さて次は、中古マンションの内覧スタートです。
連載が始まりました。
「自営業の妻、3年かかって家を買う」というタイトルです。
お時間がある方はご一読いただければと思います。